Zanim podpiszesz umowę deweloperską – 10 kwestii, które warto sprawdzić

Targi Nieruchomości na swoim

Zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną na wymarzone mieszkanie od dewelopera, sprawdź podstawowe informacje na temat nieruchomości, dewelopera i przyszłej umowy deweloperskiej. Pomoże Ci to podjąć dobrą decyzję co do zakupu mieszkania, i uniknąć ponoszenia kosztów jeśli jednak nie zdecydujesz się na podpisanie umowy deweloperskiej.

Wszystkie te informacje znajdziesz za darmo – przez internet, w powszechnie dostępnych rejestrach, albo w dokumentach, które otrzymasz od dewelopera.

  1. Sprawdź czy deweloper jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomościInformację taką znajdziesz na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do . Możesz tam sprawdzić za darmo jak przedstawia się stan prawny nieruchomości, wystarczy że znasz jej numer księgi wieczystej. Z wpisu w dziale II księgi wieczystej dowiesz się, kto jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości. Zdarza się, że właścicielem nie jest wcale deweloper, lecz zupełnie inny podmiot. Ponieważ nazwy spółek mogą być podobne, sprawdzaj nie tylko jak nazywa się właściciel, ale również czy jego numer REGON (lub PESEL) jest taki sam jak REGON (PESEL) dewelopera, z którym podpisujesz umowę.
  2. Sprawdź, czy na nieruchomości jest ustanowiona hipotekaW dziale IV księgi wieczystej znajdziesz informację, czy nieruchomość została obciążona hipoteką. Informacja ta powinna być również w prospekcie informacyjnym, ale nie zawsze zawarte w nim informacje są aktualne.
  3. Sprawdź, czy deweloper uzyskał promesę bankuJeśli po sprawdzeniu działu IV księgi wieczystej dowiedziałeś się, że ustanowiono hipotekę na nieruchomości, sprawdź, czy deweloper dysponuje tzw. promesa. Jest to oświadczenie osoby, na rzecz której ustanowiono hipotekę, że wyrazi zgodę na wyodrębnienie i przeniesienie na Ciebie własności mieszkania bez obciążenia go hipoteką. Informacja o promesie powinna znajdować się w prospekcie informacyjnym oraz wzorze umowy deweloperskiej. Brak takiej zgody oznacza, że Twoje mieszkanie będzie obciążone hipoteką, mimo że to nie Ty – lecz deweloper – zaciągnąłeś zobowiązanie.
  4. Sprawdź, jakie naprawdę doświadczenie ma deweloperW prospekcie informacyjnym deweloper powinien opisać swoje doświadczenie, czyli wymienić inwestycje, które zrealizował. Uważaj jednak – deweloperzy, którzy nie zrealizowali jeszcze żadnej inwestycji, często starają się to ukryć. Powołują się na doświadczenie powiązanych podmiotów, np. spółki-matki, albo wspominając o doświadczeniu w branży budowlanej, a nie deweloperskiej.
  5. Sprawdź, czy deweloper składa na bieżąco sprawozdania finansoweJeżeli deweloper jest wpisany do Krajowego Rejestru Sądowego, możesz za darmo zapoznać się z informacjami, które świadczą o wiarygodności dewelopera. Wystarczy że wejdziesz na stronę internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości https://ems.ms.gov.pl/krs/wyszukiwaniepodmiotu . Wpisz dane spółki, a gdy pojawi się wynik – kliknij na jej nazwę. Na dole strony znajdziesz opcję „Pobierz wydruk”, w którym znajdzie się znacznie więcej danych, m.in. czy deweloper składa sprawozdania finansowe. Jeśli deweloper znacznie przekracza terminy składania takich sprawozdań, może to świadczyć o jego problemach finansowych lub organizacyjnych.
  6. Sprawdź, jak zabezpieczone będą Twoje pieniądzeW prospekcie informacyjnym znajdziesz informację o tym, jaką ochronę wpłacanych przez Ciebie pieniędzy zapewnia deweloper. Najlepiej, jeśli jest to rachunek powierniczy zamknięty, tzn. pieniądze zostaną przekazane deweloperowi dopiero po tym, gdy staniesz się właścicielem mieszkania.
  7. Sprawdź, czy w umowie rezerwacyjnej wymieniono prawa do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej, na których Ci zależyJeżeli chcesz mieć prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, komórki lokatorskiej, ogródka przydomowego itp., dopilnuj, by zostały one wpisane w umowie rezerwacyjnej. Inaczej może się okazać, że deweloper co prawda zarezerwował dla Ciebie mieszkanie, ale zawarł z innym klientem umowę dotyczącą miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej, które miały być przeznaczone dla Ciebie.
  8. Sprawdź, czy cena mieszkania wpisana w umowie rezerwacyjnej może ulec zmianieWielu deweloperów dopuszcza zmianę ceny mieszkania, np. w przypadku zmiany podatku VAT, wzrostu inflacji lub zmiany powierzchni lokalu w stosunku do tej z projektu. Taka zmiana może sprawić, że zapłacisz za mieszkanie więcej niż zakładałeś. Informacja taka powinna znaleźć się w prospekcie informacyjnym oraz wzorze umowy deweloperskiej.
  9. Sprawdź, czy możesz odstąpić od umowy rezerwacyjnej bez ponoszenia opłatJeśli chcesz się starać o kredyt na mieszkanie, zabezpiecz się na wypadek sytuacji, gdyś nie uzyskał kredytu. Sprawdź dokładnie, w jakim terminie możesz odstąpić od umowy i jakie musisz spełnić warunki, by deweloper zwrócił Ci opłatę rezerwacyjną.
  10. Sprawdź, kto jest uprawniony do podpisania umowy rezerwacyjnejNa koniec upewnij się, że osoba, która podpisuje umowę rezerwacyjną w imieniu dewelopera jest do tego upoważniona. Jeśli deweloperem jest spółka, to informacje te znajdziesz w Krajowym Rejestrze Sądowym. Jeśli umowę podpisuje pełnomocnik, sprawdź czy pełnomocnictwa udzieliła upoważniona osoba.

 

Joanna Marska-Romaniszyn

Autorka jest radcą prawnym, specjalizującym się w prawie nieruchomości i opiniowaniu umów sprzedaży nieruchomości. Prowadzi blog o umowach deweloperskich: www.umowazdeweloperem.pl i o kupowaniu, sprzedawaniu i wynajmowaniu mieszkań: www.poradymieszkaniowe.pl